Devis conciergerie Airbnb : calculez votre revenu net propriétaire avant de signer

Un devis de conciergerie Airbnb paraît souvent simple : 18 %, 20 %, 24 % de commission. Pourtant, ce pourcentage ne répond pas à la seule question qui compte : combien reste-t-il réellement sur votre compte à la fin du mois, après commission, ménage, frais de plateforme, linge, petites interventions et comptabilité ?

Comparer deux conciergeries uniquement sur leur taux affiché revient à comparer deux loyers sans regarder les charges. Il faut transformer chaque devis en revenu net propriétaire, avec les mêmes hypothèses pour tous.

La bonne base de comparaison : un mois type

Avant de demander un devis, préparez un scénario simple. L’objectif n’est pas de prédire l’année au centime près, mais d’obliger chaque conciergerie à chiffrer la même situation.

Exemple : un T2 en petite couronne parisienne, loué sur Airbnb et Booking, avec 18 nuits réservées, 6 séjours, un prix moyen voyageur de 115 € par nuit et 6 ménages.

Le revenu brut hébergement :

Ligne	Calcul	Montant
Nuitées vendues	18 x 115 €	2 070 €
Frais de ménage payés par voyageurs	6 x 55 €	330 €
Total encaissé avant frais plateformes		2 400 €

À ce stade, le chiffre paraît confortable. Mais ce n’est pas votre revenu net.

Les 5 lignes qui changent vraiment le résultat

1. L’assiette de commission

Une conciergerie peut appliquer sa commission sur le revenu hébergement seul, sur le total encaissé, ou sur un montant incluant certains frais annexes.

Sur notre exemple, 24 % sur 2 070 € représente 497 €. Mais 20 % sur 2 400 € représente 480 €. Le devis à 20 % n’est donc pas forcément beaucoup moins cher.

Demandez : “La commission est-elle calculée sur le revenu hébergement, sur le total voyageur ou sur le revenu après frais Airbnb/Booking ?“

2. Le ménage : coût réel ou centre de marge ?

Le ménage est le poste le plus mal lu. Si le voyageur paie 55 € et que le prestataire facture 45 €, il reste 10 €. Cette somme peut être reversée, conservée par la conciergerie, ou absorbée dans un forfait opaque.

Sur 6 rotations mensuelles, 10 € d’écart par ménage font 60 €. Sur 12 mois, cela représente 720 €.

3. Les frais de linge, consommables et outils

Certains devis incluent le linge. D’autres le facturent par rotation, par lit, ou en supplément mensuel. Même logique pour le café, le papier toilette et les produits d’accueil. Ces frais sont normaux s’ils sont prévisibles.

Même vigilance pour Booking et les autres plateformes. Un outil peut synchroniser les calendriers et éviter les doubles réservations ; certains l’appellent “channel manager”. En clair, c’est le logiciel qui garde vos annonces alignées. Vérifiez s’il est inclus ou facturé en plus.

4. Le reporting propriétaire

Un relevé mensuel doit distinguer au minimum :

• les revenus par plateforme ;
• les frais de ménage payés par les voyageurs ;
• les coûts réellement refacturés ;
• la commission de gestion ;
• les ajustements, remboursements et litiges ;
• le net reversé au propriétaire.

Sans ce détail, vous aurez du mal à suivre votre rentabilité et à préparer votre dossier LMNP.

5. Les frais hors devis

Demandez noir sur blanc si les éléments suivants sont inclus : création de l’annonce, photos, optimisation des prix, gestion des avis, assistance voyageurs, intervention d’urgence, suivi des sinistres et passage technique.

Un devis clair n’est pas forcément le moins cher. C’est celui qui réduit les surprises.

Exemple : deux devis qui semblent proches

Voici une comparaison simplifiée. Les montants sont indicatifs, mais la méthode est celle à utiliser.

Poste	Conciergerie A : 20 % + frais	Conciergerie B : 24 % all-in
Revenu hébergement	2 070 €	2 070 €
Commission	-414 €	-497 €
Marge ménage conservée	-60 €	0 €
Frais logiciel multi-plateformes	-35 €	Inclus
Linge / consommables	-90 €	-90 € au réel
Reporting détaillé	Inclus partiel	Inclus
Net avant fiscalité et charges logement	1 471 €	1 483 €

Le devis à 20 % paraît moins cher au départ. Mais une fois les lignes additionnelles intégrées, le résultat net devient comparable. Il faut raisonner en euros nets, pas en pourcentage.

Checklist avant de signer

Avant d’accepter, demandez :

• un exemple de relevé mensuel anonymisé ;
• la grille de ménage par type de logement ;
• la règle exacte de calcul de la commission ;
• la liste des prestations incluses et non incluses ;
• la méthode de fixation des prix selon saison et jours creux ;
• le fonctionnement du check-in autonome ou de l’accueil physique ;
• la durée d’engagement et les conditions de sortie ;
• le responsable en cas de litige voyageur ou de dégradation ;
• le traitement des règles locales : numéro d’enregistrement, plafond de 120 jours, taxe de séjour.

Pour aller plus loin, consultez les forfaits RentaPlus et le catalogue de services, qui explicitent ce qui est inclus et ce qui reste facturé au coût réel.

FAQ

Une conciergerie à 18 % est-elle toujours plus rentable qu’une conciergerie à 24 % ?

Non. Tout dépend de l’assiette de commission et des frais annexes. Une commission basse avec ménage majoré et suppléments de linge peut coûter plus cher qu’un forfait plus élevé mais transparent.

Faut-il comparer les devis TTC ou HT ?

Comparez toujours en TTC si vous raisonnez en trésorerie personnelle. Votre comptable pourra ensuite retraiter les montants selon votre situation LMNP ou LMP.

Le ménage doit-il être payé par le voyageur ou par le propriétaire ?

Les deux modèles existent. Le point important est de savoir si le montant payé par le voyageur couvre réellement le prestataire, et si la conciergerie conserve une marge dessus.

Le plafond des 120 jours change-t-il le calcul ?

Oui pour une résidence principale. Si vous ne pouvez louer que 120 jours par an, la stratégie doit privilégier les périodes fortes, les prix bien calibrés et une exécution impeccable. Pour une résidence secondaire, les règles dépendent de la commune et peuvent nécessiter des démarches spécifiques.

Conclusion : le bon devis est celui que vous pouvez auditer

Un devis de conciergerie Airbnb doit vous permettre de comprendre votre revenu net sans demander trois explications supplémentaires. Si le pourcentage est clair mais que le ménage, le linge, les outils ou le reporting restent flous, vous ne comparez pas encore la bonne chose.

Chez RentaPlus, l’offre 24 % all-in repose sur un principe simple : commission lisible, zéro marge cachée sur le ménage, pilotage humain renforcé par la machine, et documents clairs pour suivre vos revenus.